夫婦で家を買う時に注意すべきこと！

共働きの夫婦二人で住宅の購入を考えている方、持分・借入れどうされますか？住宅ローン控除を夫婦二人で受けるためには、いくつもハードルがあるようです。注意点をチェックしてみましょう。

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住宅ローンを組んで、新居の購入や家のリフォームをする場合、確定申告をして住宅ローン控除を受けますよね。でも家屋等を夫婦共有にする場合、借入れの名義や実際に返済するのが誰か、といった点には十分注意が必要です。今日はこの「住宅ローン控除」を使うときの注意点についてのお話です。

■　住宅ローン控除とは？
正式には「住宅借入金等特別控除」と言うこの制度、銀行等から住宅ローンを借りて自宅を購入・増改築した場合に、入居の年から数年間にわたって、年末に残っている借入金の残高に対し一定の割合を乗じた金額を、所得税から税額控除できるというものです。今のところ、住民税にはこの税額控除の制度はありませんので、所得税だけが対象になっています。

結論から申し上げると、この「住宅借入金等特別控除」には要件が色々と細かく決められており、この制度が受けられるかどうか、また受けたほうが得なのか、名義をどうするか・・・等々、必ず購入やリフォーム前に確認するようにしましょう。購入してしまってからではどうにもならないことが多いようです。

要件についてですが、例えば控除を受ける人の年収に制限があったり、金融機関等からの借入金や購入する物件にも要件が決められています。それらは国税庁タックスアンサーにも紹介されているので、ご購入を検討中の方はぜひご一読を。

■　住宅ローン控除の手続きはどうする？控除額の計算は？
売買契約書や住宅、敷地の登記簿謄本・住民票（発行後3ヶ月以内のもの）等、添付書類をつけて確定申告をします。必要書類についても上記国税庁タックスアンサーHPに詳しく説明がありますのでご参照ください。特にリフォームの方は事前にリフォーム会社にお願いしなくてはいけない書類もあるかと思いますので、早めにご準備を。

控除額の計算ですが、平成13年7月1日から平成16年12月31日までに入居した場合には、住宅借入金等特別控除の金額は、年末の借入金等の残高(5千万円を限度)と、取得に要した費用の額のうち、少ないほうの金額の1％となりますが、17年以降入居の場合、控除の割合が年々縮小されているようです。

また、あくまでも所得税を払った額からの還付（税額控除）ですので、例えばその年の所得税額を15万円しか払っていないのであれば、借入金の残高が3,000万円あろうとも30万円の減税は受けられず、15万円しか還付されません。

■　夫婦で受ける住宅ローン控除
共働きの夫婦がローンを組んで住宅を購入する場合、夫婦2人で借入れをして、2人でローン控除を受けるということができます。ただしローンを借りる前に必ず以下の点を確認してください。

夫婦2人でローンを組む場合、以下の3通りが考えられると思います。
(1)　夫婦で連帯債務者の場合（利用できる金融機関は限られているようです）
(2)　夫婦別々の借入れの場合
(3)　夫が借入れの名義人で妻が連帯保証人の場合（通常の住宅ローンはこの場合が多いようです。）
夫婦で住宅ローン控除を受けられるのは(1)または(2)の場合のみです。(3)は夫しか控除を受けることはできませんので「夫婦で控除」を受けたい方は、最初に金融機関等に可能かどうかを必ず確認してください。

○連帯債務だとどうなるの？
原則として、住宅の持分に応じた借入金が、それぞれの住宅借入金等特別控除の対象となります。
例えば、家屋等の持分が夫婦二分の一づつで、夫と妻の連帯債務となっている借入金5,000万円について、夫婦それぞれが返済している場合には、年末の残高の半分づつがそれぞれの住宅ローン控除の対象になります。（取得に要した費用よりも借入金残高の方が大きい場合を前提としています。）
では夫が借入金の全額を返済している場合、借入金残高の全額が夫の住宅借入金等特別控除の対象となるでしょうか？
答えはなりません。夫婦それぞれの家屋等の持分又は借入金の負担割合に応じて、夫の借入金残高(夫の家屋等の持分に対する取得対価の額を上回るときは、その対価の額)とされた以外の借入金残高は、夫の住宅借入金等特別控除の対象とはならないのです。
しかも、妻が返済すべき借入金を夫が返済している場合には、夫から妻への贈与となりますので、贈与税の申告が必要になることもあるので注意が必要です。

○連帯債務を借り換えた場合には？
もともと夫と妻の連帯債務となっている借入金を借り換えて、その借入金の名義を夫のみにした場合、新しい借入金は、夫の建物等の持分や、借り換え前の借入金の負担割合等に応じた借入金残高のみが、夫の住宅借入金等特別控除の対象となります。新たに夫の借入金となった部分の金額は、妻の借入金を返済するためのものであり、家屋等の取得のためのものではないことから、住宅借入金等特別控除の対象とはならないのです。
上記と同様に、本来妻が返済するはずであった借入金の残額は、夫から妻への贈与となりますから、贈与税の申告が必要な場合が生じることも・・・。

■　買い替えの際の注意点は？
住宅ローン控除の他にも、ご自宅を買い替える場合には新居の住宅ローン控除の他に、売却するご自宅の損益についても考えなくてはなりません。こちらについても、毎年のように改正があり、前のご自宅に何年住んでいたか、売却するご自宅をどのように取得したか、数年の間に他の特例を使用しているか・・・等によって、使える特例に制限があります。どの制度を使うのが一番の節税になるのか、短期的な視点だけでは十分でないこともありますので、事前に専門家に相談することをおすすめします。

このように、住宅に関する税制は年々改正されています。国の政策にまどわされず、一生に一度？の大きなお買い物ですから、できるだけ無駄な出費を減らしてよりよいマイホームを手にいれたいものですね。