ローンを払う人と家の名義が違うとどうなる？

マイホームの購入は、通常一生に一度の大きな買い物になります。その際問題になるもののひとつに、マイホームの名義を誰にするかということがあります。もちろん資金を用立てた人が一人しかいない場合には、その人の名義にすれば良いのであまり問題は生じないでしょう。しかしマイホームは高価なものだけに、ローンを含め様々な人から資金を調達する場合も多いと思います。名義を誰にするかという問題は、単に登記だけのものではありません。登記の仕方によっては贈与税という税負担が生じることがあるので、特に注意が必要です。

まず、どのような場合に、税金の問題が生じるのでしょうか？トラブルになりやすいのは例えば次のような場合です。

【1】複数の人が資金を出しているのに、その中の一人の名義で登記をする場合

例えば、親と子がお金を出し合っているのに、子の名義で登記をするケース
【2】一人の人しか資金を出していないのに、複数の人の名義で登記をする場合
例えば、夫がお金を出しているのに、夫婦二人の名義で登記をするケース

では、どのようにすれば問題が無いのでしょうか。それには「資金の拠出者の出資割合により登記をすること」が必要になります。上記（1）の場合ですと、例えば親が2,000万円、子が1,000万円出して住宅を購入したとすると、出資割合は、親2／3（2,000万円／3,000万円）、子1／3（1,000万円／3,000万円）となりますので、この持分で登記をする必要があります。これをすべて子名義で登記をすれば、税務上は、親から子へ2,000万円分贈与があったと考えます。この場合、子に対し720万円の贈与税がかかります。贈与税は、もらった方に係る税金で、年間110万円までは無税ですが、それを超える贈与をした場合には、贈与税がかかります。

以下に、簡単な例を挙げながら検討してみます。

(1)自己資金3,500万円（夫：2,500万円、妻：1,000万円）の場合
この場合は、上記の説明と同様に考えると、夫5／7（2,500万円／3,500万円）、妻2／7（1,000万円／3,500万円）になりますので、この持分で登記します。

(2)自己資金1,500万円（夫：1,000万円、妻：500万円）、ローン2,500万円（全額夫）の場合
この場合は、夫7／8（（1,000万円＋2,500万円）／（1,500万円＋2,500万円））、妻1／8（（500万円／（1,500万円＋2,500万円））になりますので、この持分で登記します。

(3)自己資金2,000万円（夫：1,000万円、夫の父：1,000万円）、ローン2,000万円（全額夫）の場合
この場合は【2】に準じます（夫3／4、夫の父1／4）が、夫が父から1,000万円をもらった場合は、ローンを含め夫が全額拠出することになりますので、夫の単有になります。ただし、夫には贈与税がかかりますので注意して下さい。この場合の贈与税は、原則として、231万円になりますが、相続時精算課税制度という制度を使えば贈与税はかかりません（ただし、1,000万円は父に相続が発生した場合に相続財産となります）。

(4)自己資金1,000万円（夫：600万円、妻：400万円）、ローン2,000万円（夫婦で連帯債務になっている）の場合
連帯債務の場合は、通常、夫と妻の収入でローンを返済していきますので、例えば、年収が夫1,200万円、妻400万円であれば、各々の負担分は、夫1,500万円（2,000万円×1,200万円／（1,200万円＋400万円））、妻500万円（2,000万円×400万円／（1,200万円＋400万円））となります。したがって、自己資金を含めると、夫7／10（（600万円＋1,500万円）／（1,000万円＋2,000万円））、妻3／10（（400万円＋500万円）／（1,000万円＋2,000万円））になりますので、この持分で登記します。

上記のように、複数の者が所有者として登記する共有にした場合のメリットとデメリットは次の通りになります。

メリット
・共有名義人は、マイホームを取得した場合に、要件を満たせば、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
・共有名義人は、マイホームを売却した場合に、要件を満たせば、3,000万円特別控除の適用を受けることができます。
デメリット
・共有者の承諾を得ずに勝手に処分することはできません。

マイホームを購入する際は、事前に実際にお金を出す人、住宅ローンの負担を負う人、マイホームの名義人など必ず確認をしてください。